Một nhà đầu tư gần đây đã chia sẻ rằng họ muốn dùng số tiền 2 tỷ đồng để mua đất nông nghiệp ở huyện Bình Chánh, và đang chờ thông tin về quy hoạch để có thể bán lại với lợi nhuận. Tuy nhiên, họ cũng đang phân vân về việc mua đất ở một số khu vực như Bến Lúc, Long An.
Theo ông Vũ Tuấn Anh, chuyên gia nghiên cứu thị trường bất động sản của Công ty cổ phần Tư vấn đầu tư và quản lý gia sản FIDT, việc mua đất nông nghiệp đòi hỏi nhà đầu tư có kinh nghiệm phải đi thực địa, kiểm tra vị trí thửa đất, quy hoạch khu vực và nắm rõ quy trình chuyển đổi mục đích sử dụng đất.
Theo ông Anh, từ khi thông tin về việc Bình Chánh sẽ lên quận hoặc thành phố được công bố, nhiều nhà đầu tư đã đổ ra mua đất nông nghiệp với hy vọng chuyển đổi sang đất thổ cư và thu được lợi nhuận từ chênh giá. Đất nông nghiệp có lợi thế là nguồn cung lớn và giá thấp, nhưng tiềm năng sinh lời nằm trong khả năng chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Nếu thiếu kiến thức và kinh nghiệm, nhà đầu tư có thể gặp nhiều rủi ro.
Rủi ro và đánh giá khu vực đầu tư
1. Rủi ro về giá đất
Theo dữ liệu của FIDT, từ năm 2021, ngay sau khi thông tin về việc Bình Chánh sẽ lên quận được công bố, giá nhà đất ở đây đã tăng 30-40%. Vào đầu năm 2022, trước khi thị trường gặp khó khăn, một số khu vực còn tăng giá đột biến lên tới 60-70% so với năm 2020. Vì vậy, nếu bắt đầu mua đất vào thời điểm hiện tại, lợi nhuận sẽ không cao như những gì nhà đầu tư kỳ vọng.
2. Rủi ro pháp lý và kinh nghiệm đầu tư
Đối với việc mua đất nông nghiệp, nhà đầu tư cần có nhiều kinh nghiệm, phải đi thực địa, kiểm tra vị trí thửa đất, quy hoạch khu vực và am hiểu quy trình chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Việc chuyển đổi mục đích không chỉ đơn giản là nộp đơn đề nghị mà còn phụ thuộc vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm của huyện và quy hoạch chi tiết xây dựng. Điều này đòi hỏi thời gian và luôn tiềm ẩn rủi ro pháp lý.
Lựa chọn đầu tư vào đâu?
1. Bình Chánh
Về phương án đầu tư số tiền này vào Bình Chánh, ông Vũ Tuấn Anh khuyên rằng khu vực này đã có giá đất nền khá cao so với các huyện khác. Vì Bình Chánh đã được đầu tư cao tốc và hạ tầng từ rất sớm, quy hoạch tập trung vào các dự án nhà ở, khu dân cư trung và cao cấp, nên tiềm năng tăng trưởng của khu vực này không còn vượt trội.
2. Các khu vực khác tại Long An
Nhà đầu tư có nhiều sự lựa chọn ở các khu vực khác tại Long An với số vốn 2 tỷ đồng, vì vùng giá ở đây còn thấp hơn và còn có nhiều tiềm năng phát triển hơn. Theo số liệu thống kê, trong khoảng thời gian từ 2017 đến 2021, các tỉnh lân cận như Long An có tốc độ tăng giá trung bình đạt mức 13-15% mỗi năm. Trong khi đó, tốc độ tăng trưởng giá ở các quận trung tâm TP.HCM khoảng 8-9% mỗi năm, và các quận, huyện xa trung tâm ở mức 10-12%.
Tuy nhiên, nhà đầu tư cần xác định rõ mục tiêu đầu tư lâu dài, từ 3 đến 5 năm trở lên và ưu tiên các loại hình có thể sử dụng ngay để phục vụ nhu cầu ở thực tế. Nếu lựa chọn thời điểm đầu tư, nên chờ đến quý 3 năm sau để có những cơ hội rõ ràng hơn.
Đối với những nhà đầu tư có số vốn 2 tỷ đồng, mua đất hay căn hộ là câu hỏi được đặt ra. Trong trường hợp mua căn hộ, với số tiền này, chỉ có thể mua chung cư bình dân hoặc chung cư cũ với 2 phòng ngủ và 2 nhà vệ sinh. Tuy nhiên, số tiền này khó mua được căn hộ mới có 2 phòng ngủ vì giá cao và diện tích nhỏ. Mua căn hộ cũ có lợi thế hơn và nhà đầu tư nên chọn căn hộ có sổ hồng để đảm bảo pháp lý.
Biên độ tăng giá bình quân của căn hộ chung cư cũ dao động từ 5-8% mỗi năm. Thêm vào đó, thanh khoản của nhà chung cư hiện nay đang giảm, nên khi mua, nhà đầu tư cần xem xét vị trí, hạ tầng giao thông, tiện ích và pháp lý để đảm bảo không bị ép giá khi bán.
Với đất nền, với số tiền 2 tỷ đồng, có thể mua được đất ở các huyện tỉnh giáp ranh với TP.HCM và Hà Nội. Lợi nhuận bình quân của phân khúc đất nền dao động từ 15-20%/năm, nhưng không thể kỳ vọng có lợi nhuận nhanh chóng mà cần chờ ít nhất 2-3 năm để bán, với điều kiện kết nối hạ tầng tốt, pháp lý hoàn chỉnh và có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Tuy nhiên, đầu tư vào đất nền có nhiều rủi ro. Trừ khi là đất nông nghiệp không thể chuyển đổi thành đất ở và bị vướng quy hoạch, nhóm đất nền dự án có nhiều rủi ro và nhà đầu tư nên biết để tránh.
Với số tiền 2 tỷ đồng, nhà đầu tư có nhiều lựa chọn cho việc đầu tư vào bất động sản. Tuy nhiên, đều cần xem xét kỹ và phải hiểu rõ về thị trường và rủi ro của từng phân khúc đầu tư. Chúc bạn thành công!
